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NEWS不動産を所有している皆さん！売却時の査定方法について解説します！
不動産を所有している方はいらっしゃいませんか。
売却時の査定方法を知っている方は少ないでしょう。
そこで今回は、不動産を売却するときの査定方法について解説します。
□3種類の査定方法について
不動産の種類によって査定方法が異なることは予想がつくでしょう。
そこでここでは、対象物件や目的によって異なる査定方法について代表的な3つの種類に分けて紹介します。
1つ目は、取引事例比較法です。
これは、過去の成約した物件をもとに査定する方法です。
売却された時期や立地条件の違い、物件の個別性などにより大体の傾向が見えるようになるため、それと比較して価格を査定します。
2つ目は、原価法です。
これは、その時新築したと仮定して算出した価格から、築年によって安くしていき価格を決める方法です。
3つ目は、収益還元法です。
これは、賃貸用不動産などが将来生み出すと予測される収益から価格を求める方法です。
この方法には、1年間の収益を利回りできる直接還元法と、一定の投資機関から得られる収益と一定機関後の物件価格を予測して合計するDCF法の2つがあります。
以上の3つの査定方法が主に用いられています。
□不動産の相場について
1つの不動産の価格には、5つの価値があるのを知っている方は少ないでしょう。
そこでここでは、その5つの価値の特徴と調べ方について解説します。
1つ目は、市場で実際に取引を行った価格のことを意味する、実勢価格です。
この価値は、国土交通省のサイトで確認できるため、個人で調べることが可能です。
2つ目は、毎年3月頃に国土交通省が公表する指標である、公示地価です。
国土交通省が主体となって調査をし、一般の土地取引の指標に使われる価格のことを示します。
これは、土地の相続評価、そして固定資産税評価の基準にもなる価値です。
3つ目は、毎年9月に国土交通省から公表される指標である、基準値価格です。
これは、国ではなくて都道府県が主となって調査をし、土地取引の指標で使われる価格です。
先ほど2つ目の価値として紹介した公示地価の基準が1月1日時点であることに対して、3つ目の基準値価格の基準は7月1日時点であるため、これは公示地価の補完的指標と言われています。
4つ目の価値は、毎年7月頃に国税庁が公表する路線価です。
これは、相続や贈与の課税基準となる土地の価格で、市街地の道路に面する宅地1平方メートルあたりの価格のことです。
地価公示などで設定された価格の80パーセントをもとに評価されます。
この価値を使った土地価格の計算をする際には、土地の形や道路の設置面など様々な要素を考慮する必要があります。
したがって、専門家である税理士の方に相談すると良いでしょう。
最後の5つ目の価値は、固定資産税評価額です。
これは名前の通り、固定資産税などの課税基準となる価格のことで、設定としては公示価格の約7割とされ、国でも都道府県でもなく、各市町村が基準年度の4月に公表します。
固定資産税評価額は、3年に1度見直しがあり、不動産の1月1日時点の所有者に対して、各市町村から送付される固定資産税課税証明書から確認できます。
以上の5つの不動産に関する価値を解説しました。
しかし不動産の価値は度々変化するため、売り手と買い手の両方が納得した価格であれば売買は成立します。
したがって、上記で述べたものはあくまで参考程度にとどめておくと良いでしょう。
加えて、不動産会社により評価が変化するため、たくさんの不動産会社で査定し相場を踏まえた上で価格をつけることがおすすめです。
□まとめ
今回は、不動産の3種類の査定方法と、参考とする不動産の5つの価値から推測する相場について解説しました。
聞き慣れない言葉がたくさんあり、混乱してしまう人も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事を参考にし、複数の会社に相談していただけると幸いです。