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BASIC初めての不動産売却を
成功させるために -
人生においても特に大きなお金が動くのが、不動産の売買です。成功すれば大きな金額を得ることができますが、そのためには十分な情報収集や専門家との相談が必要です。また、不動産売買は多くの方にとって何度も行なうようなことではないため慣れることはほとんどありません。
こちらでは、加古川市の不動産会社「T&Cエステート株式会社」が、大切な不動産の売却で成功するための考え方や不動産会社の選び方をご紹介しています。これから不動産売買をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。
家や土地を売るときはこのような考え方が大事です
周辺地域の相場は自分なりに調べておきましょう
不動産物件は必ず土地とセットになっており、土地は不動産物件を探す際の必須条件です。それを理解したうえで知っておくべきなのが、エリアごとに売れる価格帯がほぼ決まっていること。そのため、相場からあまりにもズレた価格設定をしてしまうと、売れ残る可能性が高くなってしまうのです。
不動産はまったく同じものが存在しないだけに評価が完全に安定するものではありませんが、地域の不動産の相場を調べておくことで所有している不動産の価値も見えやすくなります。
価格について基礎的な考え方を把握しましょう
不動産にまったく同じものはありません。もしも同じマンションだったとしても階数や間取りなどによって価格は変わります。こうした価格に関わる条件を把握しておくことで、所有している不動産の価値を見極めやすくなります。また、たとえば新生活が始まる直前の3月など、季節によって不動産市場の取引相場が変わることもあります。
こうした条件を念頭に入れたうえで、売主様と買主様がお互いの希望をすり合わせて調整し、合意することで価格が決定するのです。まずは、多くの情報を収集し、さらに相手としっかり交渉を重ねることが重要です。
家や土地の「いいところ」
「悪いところ」は言えますか？
売主様の大部分は、自分の不動産をどうしても高く見積もってしまう傾向があります。そのため、売却する際に自分の所有している不動産を客観的に見る意識を持つことが大切です。不動産をよく見て、良い点・悪い点を箇条書きしてみましょう。
土地の利便性・間取り・広さ・築年数・設備……。具体的に項目を挙げていくと、より客観的に評価できるかもしれません。良い点は強くアピールし、悪い点は改善方法を考えておきましょう。
できるだけ買う側の気持ちも考えながら、価格を設定しましょう
不動産を売却する際には、買主様の気持ちになることが大切です。たとえば販売期間を長くとりすぎてしまうと、「いつまでも売れない＝訳あり物件」として見られてしまうかもしれません。販売期間が長くなればなるほど、成約価格が下がると考えていいでしょう。
売却時にかかる費用や
税金を知りましょう
不動産を売却する際には、売主様が支払わなければならない費用がたくさんあります。仲介売却を行なった場合なら不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるほか、税金などの費用もかかります。不動産に抵当権がついている場合は抹消手続きが必要になるため司法書士への依頼が必要ですし、売れた場合でも売買契約書に貼付する印紙代や税金が必要です。
こちらでは、不動産売却を行う際にかかる費用や税金についてご案内します。どんなことにどれくらいの費用がかかるのかをチェックしておきましょう。
家や土地を売るときは
様々な費用がかかります
| 仲介手数料 | 不動産会社に販売活動を行ってもらう際に成約後に支払う成功報酬です。 「売買価格×3％＋6万円×消費税」で計算します。 |
登記費 |
|
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用（該当者のみ） | 住宅ローンの抵当権を抹消するために必要になる費用です。 一般的に2万円程度が相場ですが、別途司法書士費用がかかることもあります。 |
ローン返済費 | 住宅ローンの完済前に売却が決まった場合は、一括返済する必要があります。 売買前に抵当権の抹消が必須ですので、ご注意ください。 |
| 証明書発行費 | 不動産の売買に関わるさまざまな契約を結ぶ際の証明書を発行する費用です。
|
引越し費・処分費 | まだ住んでいる最中の住まいなどを売却する場合、引越し費用が必要になります。 また、家具や家電製品を廃棄する際には処分費もかかります。 |
支払うことになる税金
| 印紙税 | 売買価格に応じて作成される文書に課税される税金です。 なお、印紙代は不動産売買契約書に記載された金額によって変わります。 |
登録免許税 | 不動産の所有権を移転する際の登記や住宅ローンの抵当権設定登記をする際に必要になる税金のことです。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 不動産売却の場合、土地は非課税なので消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかります。 | 住民税 | 不動産の売却価格が購入時より上回った場合に発生する税金です。 購入時と売却時の差額が税金の対象になります。 |
仲介手数料の仕組みを
ご存知ですか？
仲介売却によって不動産を売却する際に不動産会社に支払われるのが「仲介手数料」です。売主様が不動産会社に買主様を探してもらうための契約を「媒介契約」と呼びます。仲介手数料とは、この媒介契約によって買主様が見つかった場合に売主様が不動産会社に支払う成功報酬を指します。
仲介契約を結ぶ際に、不動産会社は物件の調査や価格査定を行ないますが、これらは無料で行われ費用が発生することはありません。査定の結果、売却をやめた場合や買主様が見つからなかった場合は、仲介手数料の発生もありません。また、媒介契約中は買主様が決まるまでは不動産会社が手数料を受け取ることはできないのです。
仲介手数料は
上限が定められています
「法外な仲介手数料を請求されたらどうしよう」というお悩みをお持ちの売主様もいるかもしれませんが、実は仲介手数料には宅地建物取引業法により上限額が定められています。
| 取引額 | 報酬額（税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％以内 |
| 200万円以上400万円以下 | 取引額の4％以内 |
| 400万円以上 | 取引額の3％以内 |
家や土地を売るとき、どんな会社に頼みたいですか？
大切な不動産の売却を成功させるためにもっとも大切なのは、パートナーとして活躍してくれる不動産会社を選ぶことです。これから不動産売買をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。
査定額の理由を
詳しく教えてくれる会社
異なる不動産会社にそれぞれ査定を依頼した場合、ほとんどの場合で異なる金額が出てきます。しかし、実は査定額を割り出すために使用している情報は「レインズ」という共通のデータベースを使用しているのです。ではなぜ価格に差が生じるのでしょうか？
ここで生じる価格の差こそが、不動産会社ごとの考え方の違いになります。査定額を出してもらったら、担当者に査定額の根拠を詳しく聞き出してみましょう。契約を取るためだけに根拠なく高額査定を出している担当者では、詳しい根拠は説明できないかもしれません。
親身になって、
一緒に考えてくれる担当者
不動産会社にとっては単なる顧客のひとりだったとしても、不動産を売却する方にとっては人生でも非常に大きな取引の担当者です。担当者の発言や提案などを聞いて、ちゃんと顧客の立場を考えて寄り添ってくれているのか、物件の資産価値や将来のことまで考えて提案してくれるのかを見極めましょう。
不動産会社ごとに考え方や重視するポイントは異なりますので、不動産会社のホームページなどを確認しておくこともおすすめです。
会社の得意分野に当てはまっている
不動産会社には、どこにもそれぞれ得意不得意があります。例えば一戸建ての売却に強い会社や賃貸物件を数多く取り扱っている会社など、さまざまな特徴があります。
まずは不動産会社のホームページを確認して、何を得意としているのか調べてみましょう。また、これまでの売却実績などが掲載されているのであれば、どんな物件の売却経験が多いのか確認しておきましょう。